Buying And Selling Guide
為了維護交易的安全與秩序,長信房屋特別推出『房屋交易安全制度』,透過長信房屋簽約中心站在公正第三人的立場來做好監控安 全及流程控管的責任,為您的交易安全做更嚴密、更安全的把關。
壹、『房屋交易安全制度』
賣方的產權文件及買方要給賣方之價金交付公正第三者(銀行、簽約中心),待產權清楚的過戶到買方的名下,且點交不動產予買方接管之同時,賣方才可取得全部價金。
貳、保證責任範圍
*買賣價金8000萬(不含)以上之案件,本制度僅負保管買賣價金之責。
參 、簽訂『不動產買賣契約書』應注意事項 (為保障您的權利,特別提醒)
肆、『房屋交易安全制度』收費方式
『房屋交易安全制度』手續費為成交總價萬分之六(不足800元,以800元計),由買賣雙方平均負擔。
伍、『房屋交易安全制度』步驟
陸、違約發生時,買賣雙方之保證
甲、乙雙方如有一方違約,經他方依『房屋交易安全契約書』約定之送達方式完成催告解除買賣契約,並檢具相關文件經長信房屋確認無誤者,長信房屋應對違約之一方發出通知,確認七日內是否提起訴訟(若違約之一方在長信房屋確認期限內提起訴訟並將該起訴之相關證明書面資料提供予長信房屋確認者,長信房屋應配合靜待確定之司法判決處理之),否則長信房屋將依下列原則處理:
最後,再一次的感謝您的肯定和支持,長信房屋將竭盡心力迅速完成您交付的任務,真正讓您安心、放心,相信長信房屋必能成為您不動產的最佳夥伴。
一、何謂定型化契約條款
按消費者保護法第二條第一項第七款規定,「定型化契約條款」乃指企業經營者為與不特定多數消費者訂定同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款。查不動產經紀業者與消費者所簽訂之不動產專任委託銷售契約書,其中服務費、違約責任之約定等,均屬業者預先制定,是其性質為定型化契約條款無疑。
二、何謂個別磋商條款
按消費者保護法第二條第一項第八款規定,「個別磋商條款」即指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。不動產專任委託銷售契約書中,委託銷售總價、委託銷售期間等,均為消費者與經紀業者,個別磋商而合意,是其即為個別磋商條款。
三、何謂契約審閱期
違反定型化契約審閱期間者,按消費者保護法第十一條之一第二項「違反前項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」按定型化契約之所以由消費者事先審閱,乃因其中之訂型化契約條款是企業單方預先擬定,為免不公而設。由上述立法目的可知,所謂的「其條款」不構成契約之內容,乃指某些「定型化契約條款」,消費者可以主張該條款不構成契約之內容,但對於消費者與企業經營者個別磋商而合意之條款,例如:委託售價、委託期間等,當然不在此限。
一、什麼是斡旋金
一般買方支付斡旋金之同時,會與不動產經紀業者簽立斡旋金契約,該契約書除了明訂雙方權利義務外,最重要的就是委託斡旋議價的期間,意即委託不動產經紀業者代為議價斡旋的期限,通常為三到七天不等,逾此期限,若就買賣價金雙方無法達成合意時,則斡旋金契約當然失效,但是若在此期間,買方有其他事由需要中止時,在賣方還未簽收該斡旋金時,買方亦可透過契約約定之方式通知中止斡旋,此時不動產經紀業者應將斡旋金全數無息返還予買方。
當買賣議價合意時,斡旋金即轉為定金處理,如果買賣雙方事後反悔,則會衍生違約罰責問題。通常如果是買方違約不買,則賣方得沒收該定金,若係賣方違約不賣,則賣方應加倍返還定金。
二、什麼是要約書
目前不動產交易實務上因為斡旋金所衍生之糾紛層出不窮,為此,內政部版要約書應勢而生,該要約書與斡旋金契約書最大的不同在於前者少了議價金的部分,而要約經賣方承諾,買賣雙方即負履行簽立買賣契約之義務,買賣任一方違約時仍然有違約賠償之責任。
為避免斡旋金糾紛,內政部於八十六年起即開始要求不動產經紀業者在法令尚未修訂之前,應主動告知消費者內政部版要約書與交付斡旋金可擇一使用,同時對於這項告知義務,建議以書面為之。行政院公平交易委員會九十四年一月十三日第六八八次委員會議:「房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性,隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,在向購屋人收取斡旋金之同時,未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利,且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係,並經購屋人簽名確認,以釐清仲介業者之告知義務。
三、斡旋與要約的叮嚀
建議消費者,無論簽立何種契約書,務必詳細審閱契約內容,並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業解說,充分了解自己的權利與義務,再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。此外,契約書所載之約定事項一旦經賣方簽認後,即視為買賣契約之一部分,任一方均不能任意違約或片面解約。如有不得已之事由須撤回斡旋或要約時,亦應依契約規定之方式於賣方承諾前為之。而當賣方承諾出價條件時,也應確實於買賣議價委託書(斡旋契約書)上簽字並註明日期及時間,以杜爭議。
為確保交易及過戶安全,公司嚴格篩選之特約地政士為您服務,為保障權益,請使用制式契約書,並承作「買賣價金履約保證制度」。一般而言尚須注意:
5.詳訂交屋日期。
買賣價金履約保證是不動產交易過程中,由公正、獨立的第三者(通常由建築經理公司擔任)控管買賣價金與產權文件,並依據買賣當事人所簽署的契約內容,執行價金與產權的交付任務,以確保交易過程的透明化與安全性。在詐騙頻傳的今日,買賣價金履約保證可以在高風險的房屋買賣中,獲得價金安全的基本保障。如果交易過程中買賣雙方的任一方違約,受害的一方均可依法定程序取回房款或確保產權無虞。