買賣指南
Buying And Selling Guide
最新新聞
- Q.房屋交易安全制度
Ans.
為了維護交易的安全與秩序，長信房屋特別推出『房屋交易安全制度』，透過長信房屋簽約中心站在公正第三人的立場來做好監控安 全及流程控管的責任，為您的交易安全做更嚴密、更安全的把關。
壹、『房屋交易安全制度』
賣方的產權文件及買方要給賣方之價金交付公正第三者（銀行、簽約中心），待產權清楚的過戶到買方的名下，且點交不動產予買方接管之同時，賣方才可取得全部價金。
貳、保證責任範圍
- 對買方保證賣方若未能依約如期履行契約所定之義務，經您依『房屋交易安全契約書』約定方式完成催告並解除買賣契約者，銀行即將您為履行買賣契約已給付之價金（但須依契約約定扣除相關款項）返還於您。
- 對賣方保證（買賣價金總額8000萬元(不含)以上者除外）買方若未能依約如期履行契約所定之義務，經您依『房屋交易安全契約書』約定方式完成催告並解除買賣契約者，我們保證您可回復不動產所有權。惟如因故致您無法回復所有權者，我們確保您可收到買賣價金（但須依契約約定扣除相關款項）。
*買賣價金8000萬(不含)以上之案件，本制度僅負保管買賣價金之責。
參 、簽訂『不動產買賣契約書』應注意事項 （為保障您的權利，特別提醒）
- 請核對交易相對人身分證件。
- 取得特約地政士名片，以便聯繫。
- 要求特約地政士出示識別證，以保障權益。
- 使用長信房屋提供之『不動產買賣契約書』。
- 使用長信房屋及銀行提供之『房屋交易安全契約書』。
- 取得『房屋交易安全保證書』。
肆、『房屋交易安全制度』收費方式
『房屋交易安全制度』手續費為成交總價萬分之六（不足800元，以800元計），由買賣雙方平均負擔。
伍、『房屋交易安全制度』步驟
- 買賣契約簽訂前
在賣方簽認確定出售時，加盟店即提供相關資料傳真至簽約中心，以利其審核發放保證書事宜。 - 買賣契約簽訂及用印，一次完成
契約簽訂及價款存入：
買賣雙方備妥相關資料及證件，在簽訂『不動產買賣契約書』及『房屋交易安全契約書』後，買方將第一期款交付特約地政士存入「長信房屋房屋交易安全專戶」（以下簡稱專戶）內，並將相關資料及證件交給簽約中心特約地政士保管。
出具保證書：
在買賣雙方完成上述之事宜後，長信房屋會出具『房屋交易安全保證書』予買賣雙方。 - 完稅、過戶及代償
- 買方應於『不動產買賣契約書』簽訂後七個工作日或土地增值稅單核下三日內，將第二期款和契稅款存入專戶內。
- 約中心核對賣方應納稅費、債務及仲介服務報酬之總額，若有高於成交總價時，賣方經通知後應在二個銀行營業日內補足差額存入專戶。
- 長信房屋特約地政士完稅後，會將相關文件送至地政機關進行過戶手續，並設定抵押權。
- 在抵押權設定後,將貸款撥入專戶，並代賣方清償其原有之銀行貸款。
- 交屋
- 買賣雙方加盟店經紀人員陪同買賣雙方至現場點交房屋。
- 簽約中心會將專戶內之餘額，扣除賣方加盟店仲介服務報酬（賣方加盟店之服務報酬分二次自專戶撥給，買賣雙方簽訂『不動產買賣契約書』時先撥百分之五十，餘百分之五十於交屋時再撥給）後，列印『結帳單』，經賣方確認帳號及金額無誤後，將餘額撥入賣方帳戶內。
- 買方點交權狀、賣方點交價款，皆無誤後，簽立『房地產點交書』後結案。
陸、違約發生時，買賣雙方之保證
甲、乙雙方如有一方違約，經他方依『房屋交易安全契約書』約定之送達方式完成催告解除買賣契約，並檢具相關文件經長信房屋確認無誤者，長信房屋應對違約之一方發出通知，確認七日內是否提起訴訟（若違約之一方在長信房屋確認期限內提起訴訟並將該起訴之相關證明書面資料提供予長信房屋確認者，長信房屋應配合靜待確定之司法判決處理之），否則長信房屋將依下列原則處理：
- 如係買方違約，則存入專戶中之金額依不動產買賣契約規定作為違約金（如買方存入之金額不足買賣契約約定之違約金額者，賣方應依司法程序向買方追索），長信房屋應通知價金保管銀行將扣除長信房屋服務報酬及其他必要費用後之餘額撥付予賣方，並將賣方所交付保管之產權相關資料交還賣方。
- 如係賣方違約，長信房屋應通知價金保管銀行將存入專戶中之金額（不含已繳納之稅額）返還予買方，且不得將賣方所交付保管之產權相關資料交還賣方，但自銀行撥付日起算十五日內，買方應向管轄法院聲請對買賣標的實施假扣押或假處分，一經假扣押或假處分在案或買方未於期限內聲請者，長信房屋應即將賣方所交付保管之產權相關資料交還賣方。
最後，再一次的感謝您的肯定和支持，長信房屋將竭盡心力迅速完成您交付的任務，真正讓您安心、放心，相信長信房屋必能成為您不動產的最佳夥伴。
- Q.定型化契約
Ans.
一、何謂定型化契約條款
按消費者保護法第二條第一項第七款規定，「定型化契約條款」乃指企業經營者為與不特定多數消費者訂定同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。查不動產經紀業者與消費者所簽訂之不動產專任委託銷售契約書，其中服務費、違約責任之約定等，均屬業者預先制定，是其性質為定型化契約條款無疑。
二、何謂個別磋商條款
按消費者保護法第二條第一項第八款規定，「個別磋商條款」即指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。不動產專任委託銷售契約書中，委託銷售總價、委託銷售期間等，均為消費者與經紀業者，個別磋商而合意，是其即為個別磋商條款。
三、何謂契約審閱期
- 因為定型化契約中的大部分條款，均為「定型化契約條款」，而定型化契約條款又是企業經營者單方所預先擬定，因此其內容大多會有利於企業。為了防範此種不公平，消費者保護法第十一條之一第一項乃規定，企業經營者與消費者訂立訂型化契約應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。
- 同條第三項規定，中央主管機關得選定特定行業，參酌定型化契約條款之重要性，涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。而不動產專任委託契約書，據內政部地政司公佈之契約範本，已一併公告其契約審閱期為三日。
違反定型化契約審閱期間者，按消費者保護法第十一條之一第二項「違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」按定型化契約之所以由消費者事先審閱，乃因其中之訂型化契約條款是企業單方預先擬定，為免不公而設。由上述立法目的可知，所謂的「其條款」不構成契約之內容，乃指某些「定型化契約條款」，消費者可以主張該條款不構成契約之內容，但對於消費者與企業經營者個別磋商而合意之條款，例如：委託售價、委託期間等，當然不在此限。
- Q.斡旋金與要約
Ans.
一、什麼是斡旋金
一般買方支付斡旋金之同時，會與不動產經紀業者簽立斡旋金契約，該契約書除了明訂雙方權利義務外，最重要的就是委託斡旋議價的期間，意即委託不動產經紀業者代為議價斡旋的期限，通常為三到七天不等，逾此期限，若就買賣價金雙方無法達成合意時，則斡旋金契約當然失效，但是若在此期間，買方有其他事由需要中止時，在賣方還未簽收該斡旋金時，買方亦可透過契約約定之方式通知中止斡旋，此時不動產經紀業者應將斡旋金全數無息返還予買方。
當買賣議價合意時，斡旋金即轉為定金處理，如果買賣雙方事後反悔，則會衍生違約罰責問題。通常如果是買方違約不買，則賣方得沒收該定金，若係賣方違約不賣，則賣方應加倍返還定金。
二、什麼是要約書
目前不動產交易實務上因為斡旋金所衍生之糾紛層出不窮，為此，內政部版要約書應勢而生，該要約書與斡旋金契約書最大的不同在於前者少了議價金的部分，而要約經賣方承諾，買賣雙方即負履行簽立買賣契約之義務，買賣任一方違約時仍然有違約賠償之責任。
為避免斡旋金糾紛，內政部於八十六年起即開始要求不動產經紀業者在法令尚未修訂之前，應主動告知消費者內政部版要約書與交付斡旋金可擇一使用，同時對於這項告知義務，建議以書面為之。行政院公平交易委員會九十四年一月十三日第六八八次委員會議：「房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利，且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務。
三、斡旋與要約的叮嚀
建議消費者，無論簽立何種契約書，務必詳細審閱契約內容，並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業解說，充分了解自己的權利與義務，再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。此外，契約書所載之約定事項一旦經賣方簽認後，即視為買賣契約之一部分，任一方均不能任意違約或片面解約。如有不得已之事由須撤回斡旋或要約時，亦應依契約規定之方式於賣方承諾前為之。而當賣方承諾出價條件時，也應確實於買賣議價委託書(斡旋契約書)上簽字並註明日期及時間，以杜爭議。
- Q.簽訂買賣契約應注意事項
Ans.
為確保交易及過戶安全，公司嚴格篩選之特約地政士為您服務，為保障權益，請使用制式契約書，並承作「買賣價金履約保證制度」。一般而言尚須注意：
- 契約書上的標的物門牌應與所欲購買之房屋相同，並確認賣方與登記所有權人為同一人，若代表簽約者為代理人，應附所有權人之授權書。
- 調閱簽約當天的土地及建物謄本，以防中途產權因借貸設定而有所異動。
- 了解房屋是否仍有租約存在，以免因買賣不破租賃原則，導致無法交屋。
- 各項稅費及費用負擔必須載明，若有附贈設備需註記清楚以免衍生交屋糾紛。
5.詳訂交屋日期。
- Q.買賣價金履約保證
Ans.
買賣價金履約保證是不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者（通常由建築經理公司擔任）控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。在詐騙頻傳的今日，買賣價金履約保證可以在高風險的房屋買賣中，獲得價金安全的基本保障。如果交易過程中買賣雙方的任一方違約，受害的一方均可依法定程序取回房款或確保產權無虞。
