不動產稅費說明

RealestateTax

• Q.持有不動產之稅費
  Ans.

  項目	繳納期間	計算方式
  房屋稅	每年5月1日至5月31日	房屋稅＝房屋現值×稅率 稅率： 住家用1.2％ 營業用3-5％ 非住家非營業1.5-2.5%（按實際使用面積課徵）
  地價稅	每年11月1日至11月30日	課稅地價=申報地價×持有面積 應課稅額=課稅地價×稅率 稅率：自用住宅用地稅率為0.2%

• Q.取得自有住宅之稅費
  Ans.

  一、契稅：稅率計算標準係以房屋現值計算

  稅目	稅率	納稅人
  買賣契稅	6%	買受人
  占有契稅	6%	受贈人
  典權契稅	6%	占有人
  分割契稅	4%	典權人
  交換契稅	2%	分割人
  贈與契稅	2%	交換人

  二、 印花稅： ( 建物總現值 + 土地總現值 )×0.001

  三、 登記規費： ( 建物總現值 + 土地申報地價總額 )×0.001

  四、 地政士費：約16000元，其他相關收費，請洽各店查詢。

  五、 貸款登記費： ( 銀行貸款設定總額 )×0.00

  六、 保險費：包含火險及地震險，費用依銀行之規定

• Q.出售自有住宅之稅費
  Ans.

  一、 土地增值稅：

  （一）說明：分為一般及自用稅率，立法院於 94 年 1 月 21 日三讀通過土地稅法第三十三條，及平均地權條例第四十條之修正案，並自 94 年 2 月 1 日正式生效。 
  除此之外，亦增加長期持有土地者將可減免土地增值稅之相關規定，持有土地年限超過 20 年者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 20% ，超過 30 年及 40 年者，亦就其土地增值稅超過第一項最低稅率之部分，分別減徵 30% 、 40% 。

  土地增值稅稅率變動表	新制稅率
  自用住宅用地，都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分	10%
  土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅之現值數額未達100%	20%
  土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200%	30%
  土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅之現值數額在200%以上	40%

  （二）節稅方式：

  • 自用住宅用地申請

  (1) 優惠稅率：10%

  (2) 適用要件：

  • 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
  • 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
  • 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
  • 一人以一次為限。
  • 自用住宅建築完成一年內者，其評定房屋現值須達所占基地公告現值10%。

  (3) 檢附證件：

  • 戶口名簿影本
  • 建築改良物證明文件

  • 重購退稅

  (1) 適用要件：

  • 土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地。
  • 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
  • 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
  • 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。
  • 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
  • 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

  (2) 檢附證件：

  • 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
  • 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
  • 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(無法提示，改立具切結書)。
  • 出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本（建物證明文件）。
  • 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申請書。

  (3) 計算方式：

  新購自宅用地的申報移轉地價－(原出售自宅用地申報移轉地價－已繳土地增值稅)＝A(不可為零或負數) 已繳土地增值稅款≦A時，已繳的增值稅款可全數退還。
  已繳土地增值稅款＞A時，可退還相當於A的稅款。

   

  二、財產交易所得稅

• Q.房地合一稅
  Ans.

  一、個人部分

  課稅範圍（含日出條款）	·       出售房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地。 ·       105年1月1日起交易下列房屋、土地者： 1.  105年1月1日以後取得 2.  103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內(繼承、受遺贈取得或受贈自 配偶者，得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算) 3.  105年1月1日起取得以設定地上權方式之房屋使用權，其交易視同房屋交易
  課稅稅基	房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額
  課稅稅率	·       境內居住者 1.  持有1年以內：45%、持有2年以內超過1年：35%、持有10年以內超過2年：20%、持有超過10年：15% 2.  因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房屋、土地及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地：20% ·       非境內居住者 1.  持有1年以內：45% 2.  持有超過1年：35% ·       境內居住者自住房地 【減免】 1.  個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租 2.  按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，按10% 3.  6年內以1次為限 【重購退稅】 4.  換大屋：全額退稅(與現制同) 5.  換小屋：比例退稅 6.  重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉 繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者，得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算
  課稅方式	分離課稅，所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報納稅
  稅收用途	課稅收入循預算程序用於住宅政策及長期照顧服務支出

  二、營利事業部分

  課稅範圍及稅收用途	與個人相同(設定地上權方式之房屋使用權除外)
  課稅稅基	房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額
  課稅方式及稅率	·       境內營利事業：17%，併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報 ·       境外營利事業： 【依持有期間認定】 1.  持有1年以內：45% 2.  持有超過1年：35% 【境內有固定營業場所者】：分開計算稅額、合併報繳 【境內無固定營業場所者】：代理申報納稅

• Q.出租房屋稅
  Ans.

  一、 凡是將房屋出租所得之租金收入，都應併入個人綜合所得中，核課 租賃所得稅。

  二、 計算方式

  租賃所得＝全年租金總收入－必要費用(包括財產折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息、保險費等。)

  三、 申報方式：於申報綜合所得稅時，併入各項所得一起申報。

  四、 注意事項

  1. 申報必要費用時，若能列舉各項費用，可節省更多的稅捐。
  2. 申報戶每年可申報儲蓄投資特別扣除額及購屋貸款利息扣除額。
  3. 未申報租賃所得時，國稅局即以房屋現值乘以規定比率，來認定全年租金收入。