不動產稅費說明

RealestateTax

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2018/01/31

掌握時機・駕馭趨勢

高雄市政府25日召開市政會議聽取高雄港區土地開發公司專案報告,市長陳菊要求各局處全力配合,共同加速高雄舊港區轉型。

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2018/01/31

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2018/01/31

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高雄市政府25日召開市政會議聽取高雄港區土地開發公司專案報告,市長陳菊要求各局處全力配合,共同加速高雄舊港區轉型。

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    • Q.持有不動產之稅費
      Ans.
      項目 繳納期間 計算方式
      房屋稅 每年51日至531 房屋稅=房屋現值×稅率
      稅率:
      住家用1.2
      營業用3-5
      非住家非營業1.5-2.5%(按實際使用面積課徵)
      地價稅 每年111日至1130 課稅地價=申報地價×持有面積
      應課稅額=課稅地價×稅率
      稅率:自用住宅用地稅率為0.2%
    • Q.取得自有住宅之稅費
      Ans.

      一、契稅:稅率計算標準係以房屋現值計算

      稅目 稅率 納稅人
      買賣契稅 6% 買受人
      占有契稅 6% 受贈人
      典權契稅 6% 占有人
      分割契稅 4% 典權人
      交換契稅 2% 分割人
      贈與契稅 2% 交換人

      二、 印花稅: ( 建物總現值 + 土地總現值 )×0.001

      三、 登記規費: ( 建物總現值 + 土地申報地價總額 )×0.001

      四、 地政士費:約16000元,其他相關收費,請洽各店查詢。

      五、 貸款登記費: ( 銀行貸款設定總額 )×0.00

      六、 保險費:包含火險及地震險,費用依銀行之規定

    • Q.出售自有住宅之稅費
      Ans.

      一、 土地增值稅:

      (一)說明:分為一般及自用稅率,立法院於 94 年 1 月 21 日三讀通過土地稅法第三十三條,及平均地權條例第四十條之修正案,並自 94 年 2 月 1 日正式生效。 
      除此之外,亦增加長期持有土地者將可減免土地增值稅之相關規定,持有土地年限超過 20 年者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 20% ,超過 30 年及 40 年者,亦就其土地增值稅超過第一項最低稅率之部分,分別減徵 30% 、 40% 。

      土地增值稅稅率變動表 新制稅率
      自用住宅用地,都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分 10%
      土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額未達100% 20%
      土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200% 30%
      土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,核計土地增值稅之現值數額在200%以上 40%

      (二)節稅方式:

      • 自用住宅用地申請

      (1) 優惠稅率:10%

      (2) 適用要件:

      • 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
      • 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。
      • 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
      • 一人以一次為限。
      • 自用住宅建築完成一年內者,其評定房屋現值須達所占基地公告現值10%。

      (3) 檢附證件:

      • 戶口名簿影本
      • 建築改良物證明文件
      • 重購退稅

      (1) 適用要件:

      • 土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地。
      • 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
      • 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
      • 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並且在該地辦竣戶籍登記。
      • 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
      • 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

      (2) 檢附證件:

      • 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
      • 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
      • 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(無法提示,改立具切結書)。
      • 出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本(建物證明文件)。
      • 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅,檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申請書。

      (3) 計算方式:

      新購自宅用地的申報移轉地價-(原出售自宅用地申報移轉地價-已繳土地增值稅)=A(不可為零或負數) 已繳土地增值稅款≦A時,已繳的增值稅款可全數退還。
      已繳土地增值稅款>A時,可退還相當於A的稅款。

       

      二、財產交易所得稅

    • Q.房地合一稅
      Ans.

      一、個人部分

      課稅範圍(含日出條款)

      ·       出售房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地。

      ·       105年11日起交易下列房屋、土地者:

      1.  105年11日以後取得

      2.  103年11日之次日以後取得,且持有期間在2年以內(繼承、受遺贈取得或受贈自 配偶者,得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算)

      3.  105年11日起取得以設定地上權方式之房屋使用權,其交易視同房屋交易

      課稅稅基

      房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額

      課稅稅率

      ·       境內居住者

      1.  持有1年以內:45%、持有2年以內超過1年:35%、持有10年以內超過2年:20%、持有超過10年:15%

      2.  因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在2年以下之房屋、土地及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地:20%

      ·       非境內居住者

      1.  持有1年以內:45%

      2.  持有超過1年:35%

      ·       境內居住者自住房地

      【減免】

      1.  個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租

      2.  按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在4百萬元以下免稅;超過4百萬元部分,按10%

      3.  6年內以1次為限

      【重購退稅】

      4.  換大屋:全額退稅(與現制同)

      5.  換小屋:比例退稅

      6.  重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉

      繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者,得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算

      課稅方式

      分離課稅,所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報納稅

      稅收用途

      課稅收入循預算程序用於住宅政策及長期照顧服務支出

      二、營利事業部分

      課稅範圍及稅收用途

      與個人相同(設定地上權方式之房屋使用權除外)

      課稅稅基

      房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額

      課稅方式及稅率

      ·       境內營利事業:17%,併入年度營利事業所得額,於次年5月辦理結算申報

      ·       境外營利事業:

      【依持有期間認定】

      1.  持有1年以內:45%

      2.  持有超過1年:35%

      【境內有固定營業場所者】:分開計算稅額、合併報繳

      【境內無固定營業場所者】:代理申報納稅

    • Q.出租房屋稅
      Ans.

      一、 凡是將房屋出租所得之租金收入,都應併入個人綜合所得中,核課 租賃所得稅。

      二、 計算方式

      租賃所得=全年租金總收入-必要費用(包括財產折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息、保險費等。)

      三、 申報方式:於申報綜合所得稅時,併入各項所得一起申報。

      四、 注意事項

      1. 申報必要費用時,若能列舉各項費用,可節省更多的稅捐。
      2. 申報戶每年可申報儲蓄投資特別扣除額及購屋貸款利息扣除額。
      3. 未申報租賃所得時,國稅局即以房屋現值乘以規定比率,來認定全年租金收入。

       

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